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买房前需做这些准备工作
发布日期:2017-09-23  浏览次数:1203 次

核心内容:首付提高、利息增加、贷不到款……近段时间以来,国家频频出台房产调控政策,一些购房者因购房难度加大而导致违约纠纷。下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。
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  业内人士提醒,购房者在签订买卖合同过程中,应尽量考虑周全,将有可能会产生的风险因素全部考虑进来,以避免“被违约”造成的经济损失。
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  “违约”越来越多
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  张先生是定远人,为了儿子能在合肥上学,他决定在合肥买一套房子。4月初,他筹集24万元首付款,与合肥某楼盘签订了购房合同。但不久后,他就听到“外地人不能办理银行贷款”的消息。他咨询楼盘,楼盘工作人员说,目前省内购房者仍可争取办到按揭,但首付要提高至4成。
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  “之前的首付款已经用完多年的积蓄了,现在又要增加8万,一时筹不到;再说了,现在银行能不能办下来按揭还说不准。”张先生于是想到了解约。
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  记者了解到,近段时间,因楼市调控新政造成的购房违约现象涌现。据了解,4月中旬以来,国家频频出台楼市调控政策,其中如2套房首付比例提至50%、3套房暂停放贷、异地购房暂停放贷等规定对购房者影响较大,使得部分购房者措手不及。
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  违约成本谁承担
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  “违约的成本谁来承担成为矛盾的焦点。”安徽徽天律师事务所王明红律师表示,一方面,买家希望不支付违约金解约,拿回定金和首付;另一方面,卖家希望能够履约,起码也要拿到违约金解约。
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  那么违约的责任如何明确?王明红说,合同中若约定过,因政府或者银行政策发生变化,导致贷款审批或者比率发生变化的,买方必须补差价的,必须按照合同约定处理,不得以新政为名要求解除。
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  一般情况下适当增加贷款首付、提高利率,不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行,还是要履行,有条件而不愿意履行,需要支付违约金。除非买方举出证据,证明首付提高、利率上涨,多出的费用将严重影响履约能力,导致他无法正常生活,可提出解除合同。
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  另外,因政策规定如“外地人、三套房”等无法贷款的,属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”,买卖双方任何一方都可以提出解除合同,无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款,买方应当承担违约责任。
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  签合同前要细看
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  不管是主动违约还是“被违约”,都有可能要承担违约责任。为了避免这一点,王明红建议说,现阶段政府对楼市调控力度加大,不时有房产政策出台,对于购房者来说,这些信息必须随时掌握,因为随着信贷、税收政策的变化,市场会发生一系列连锁反应,只有掌握这些信息,才能做到以变应变。
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  具体操作上,购房者也可以多加注意。购房前,可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审,可把风险降到最低;在签订住房买卖合同过程中,应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策,将所有可能出现的情形统统考虑进来,并针对这些变化,提出相应的应对策略,并尽量在合同中体现出来。在征得对方同意的前提下,将违约成本降到最低。

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